Catastro, Alcaldía e Impuestos

jueves, 14 de enero de 2016 · 00:00
Hace unos días surgieron denuncias desde el Poder Ejecutivo sobre un posible "impuestazo” (meses atrás algo similar ocurrió en Santa Cruz de la Sierra), al parecer referido a un proyecto de ley municipal de la Alcaldía de La Paz, por el que se estaría buscando elevar el IMTO (Impuesto a la transferencia Onerosa de inmuebles) en más de un 200 %.

De acuerdo a un artículo publicado en el periódico La Razón, en fecha 9 de enero de este año, la Alcaldía pretendería actualizar la BI (Base Imponible o valor catastral), base que tendría una obsolescencia de 15 años y valor sobre el que se aplica actualmente una alícuota del 3 % para determinar el monto a pagar por concepto de IMTO.

El referido artículo de prensa hace también mención a que, del 100 % de las transacciones sobre bienes inmuebles sólo un 40 % pagaría la transferencia sobre un valor real o precio de mercado. Esto debido a que se trataría de transacciones realizadas a través de crédito bancario, lo que obliga a consignar el valor real de la transacción.

En cambio, el restante 60 % estaría pagando sobre el valor catastral o base imponible, evitando así declarar el valor real de la transacción al realizarse, ésta en efectivo. En consecuencia, la reforma pretendida estaría orientada a evitar que ese 60 % siga defraudando al fisco municipal.

Estos conceptos nos llevan a abordar cuatro temas de sustancial importancia en materia catastral y su relación directa con los impuestos vinculados a la propiedad de bienes inmuebles.

Primero, más allá de la vigencia de la base imponible y de si la transacción es en efectivo o vía crédito, debería sancionarse de manera ejemplar a quienes incurren en el delito de falsedad ideológica al declarar un valor de transacción menor al real, incluyendo entre los sancionados tanto al vendedor y al comprador como al notario y al abogado que se preste al hecho.

Segundo, se confunde bajo un mismo concepto al valor catastral, al valor real o precio de mercado y a la base imponible, cuando en materia catastral se entiende por valor catastral al costo de reposición que tiene un inmueble más el valor del terreno. Es decir, cuánto vale construir un determinado inmueble al momento de realizar su valoración y a este valor se le suma el valor actual del terreno; por tanto, valor catastral= valor de la construcción + valor del terreno.

Queda claro que para llegar a este valor hay una serie de variables que deben ser tomadas en cuenta, tales como la antigüedad del inmueble, los servicios, la pendiente, la ubicación del lote y otras más que se obtienen de un sistema catastral.

Se entiende por valor de mercado al precio en el que un inmueble puede ser comercializado. Este valor lo regula la oferta y la demanda, variables que conforman el mercado inmobiliario y debe ser obtenido por medio de estudios técnicos de valores, los que se ejecutan a través de modelos econométricos y que una vez obtenidos estos valores se realizan monitoreos permanentes del comportamiento del mercado a fin de contar con información actualizada.

La base imponible podrá ser el valor catastral o el valor de mercado del inmueble. Ésto dependerá de la determinación que tome la Alcaldía, la que deberá estar respaldada por legislación específica. A esta base imponible se le aplicará una alícuota determinada por un porcentaje de la misma, que se aplica tanto para el pago del impuesto a la propiedad de bienes inmuebles y al de las transacciones de los mismos.

Tercero, los dos primeros temas nos muestran que ninguna de las alcaldías del país está aplicando los impuestos relacionados con la propiedad de bienes inmuebles bajo procedimientos técnicos de aplicación generalizada y que sus sistemas catastrales son todo menos un verdadero sistema catastral que sea confiable, seguro y de apoyo a la seguridad jurídica del derecho propietario.

Por otra parte, los impuestos no se aplican basados en una equidad tributaria, en la que se pague de acuerdo a valoraciones individualizadas de la propiedad.

Cuarto, derivado de los tres temas anteriores, emerge la urgente necesidad de una legislación municipal adecuada que permita garantizar, por una parte, un cobro de impuestos con absoluta equidad, y, por otra, la seguridad de que el impuesto se traducirá en inversiones de beneficio a la población.

Jorge Saravia Ugarte es experto internacional en catastro.

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